Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki nitelendirmesi “yüklenici” olan müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanan ve arsa sahiplerinin arsa payını müteahhite devretmeyi kabul ettikleri, bunun karşılığında ise müteahhitin de arsa üzerine sözleşmeye konu yapıyı inşa edip, sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahiplerine vermeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda düzenlenmiş bir sözleşme olmayıp, eser sözleşmesi ile satış sözleşmesinin bir araya geldiği bir çeşit çifte tipli ve karma sözleşme tipidir.
Yüklenicinin inşaatı bitirip bağımsız bölümleri teslim etme yükümlülüğü, eser sözleşmesinin asli edimiyken, arsa sahiplerinin arsa paylarını devretme yükümlülükleri satış sözleşmesinin asli edimidir. Zaten arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, toplumda daha yaygın bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, noterde “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak isteyen arsa sahiplerinin en büyük hatası, sözleşme aşamasında avukat aracılığıyla profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil desteği almamaları olmaktadır. Bu nedenle mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmesini ve en azından sözleşme metninin inceletilmesini tavsiye ediyoruz. Çünkü genellikle müteahhitlerin bu hususu inceleyen avukatları olmakta ve sözleşme metinlerinin tek tarafın lehine olacak şekilde düzenlendiği görülmektedir. Özellikle cezai şartlar, müteahhitin yükümlülükleri, teslim tarihi, mücbir sebepler, teslim şartları, projeye uyumluluk, projeye uyumlu yapı inşası gerçekleştirilmemesi halinde yaptırımlar ve benzeri hususların, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerini koruyacak nitelikte düzenlenmemiş olduğu hallerde müteahhitlerin teslimi geciktirmekten çekinmeden hareket edebildiği, eksik veya ayıplı imalat yapma konusunda daha özensiz davranabildikleri görülmektedir.
Son olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mutlaka müteahhitin hak edişi hususu düzenlenmeli, müteahhit tarafından 3. kişilere taşınmaz satışı hususuna ilişkin olarak açık ve net hükümler öngörülmek suretiyle müteahhitin aynı taşınmazı farklı farklı kimselere satmasının önüne geçilmeli ve böylece gelecekte ortaya çıkabilecek istenmeyen davaların da önüne geçilmeli.
