Yeşilin her tonunu barındıran yaylaları, el değmemiş vadileri, zengin mutfağı ve otantik kültürüyle Karadeniz Bölgesi, son yıllarda Türkiye'nin en dikkat çekici turizm destinasyonlarından biri haline geldi. Özellikle Orta Doğu ve Avrupa'dan gelen yabancı turistlerin yanı sıra, yerli ziyaretçilerin de yoğun ilgi gösterdiği bölgede, bu artan talebi karşılamak üzere konaklama seçenekleri de çeşitlendi. Geleneksel otellerin yanı sıra, doğayla iç içe bir deneyim sunan bungalovlar, müstakil ahşap evler ve şehir merkezlerindeki daireler, özellikle Airbnb gibi platformlar aracılığıyla popülerlik kazandı. Bu durum insanları airbnb ev sahipliği konumuna itti. Samsun, Ordu, Rize ve Trabzon gibi illerdeki birçok mülk sahibi için bu model, önemli bir ekonomik faaliyet alanı oluşturdu. Ancak, 1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı yasa (yaygın adıyla airbnb yasası), bu dinamik sektörü yeni kurallarla tanıştırdı. Peki, bu yasal düzenleme, Karadeniz turizmi'nin geleceğini nasıl etkiliyor?
Bölgesel Dinamikler ve Yasanın Etkileri: Veriler Ne Söylüyor?
Kısa dönem kiralanan ev yönetimi ve veri analitiği şirketi Homesberg tarafından hazırlanan Ağustos 2025 tarihli Türkiye raporu, kısa dönem kiralama piyasasının yasa sonrası durumuna ışık tutarken, Karadeniz Bölgesi'ne özgü dikkat çekici bulgular da içeriyor. Rapor, bölgede en fazla online ilana sahip şehir olan Trabzon'u mercek altına alıyor. Verilere göre, Trabzon'da online platformlarda listelenen 2.699 "tüm ev" ilanı bulunuyor. Diğer yanda ise Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın resmi verilerine göre şehirde verilmiş "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi" sayısı 2.255. İlk bakışta, yasal ve online ilan sayıları arasındaki farkın diğer büyük şehirlere göre daha az olması, bölgede yasal uyumun daha yüksek olduğu izlenimini yaratabilir. Ancak, Homesberg'in daha derinlemesine analizi, bu rakamların ardında yatan ve bölgeye özgü olan karmaşık bir işleyişi ortaya koyuyor.
"Görünmez Piyasa": Karadeniz'e Özgü Kiralama Modeli
Homesberg'in raporunda, farklı hesaplama yöntemleri denendiğinde Trabzon için ortaya çıkan "eksi 1.119 izinsiz ilan" gibi istatistiksel olarak imkânsız bir sonuç, bölgedeki piyasanın kendine has yapısını anlamak için önemli bir ipucu veriyor. Bu durum, yasal izin belgesine sahip konut sayısının, online platformlarda aktif olarak görünen arzdan daha fazla olduğunu gösteriyor. Rapor, bu anomaliyi şu şekilde açıklıyor: Karadeniz Bölgesi'nde, özellikle yaylalarda ve kırsal kesimde bulunan çok sayıda villa, bungalov ve ahşap ev sahibi, gerekli yasal izinleri almış olmalarına rağmen, uluslararası online platformları kullanmak yerine, yıllardır süregelen ve güvene dayalı bir sistemle çalışan yerel turizm acenteleri aracılığıyla rezervasyon almayı tercih ediyor. Bu geleneksel model, özellikle belirli bir müşteri kitlesine (örneğin Orta Doğu'dan gelen büyük aile grupları) hizmet veren ve kapalı devre çalışan bir piyasa yaratıyor.
Bu detaylı Airbnb verisi, 7464 sayılı yasanın etkilerinin sadece online platformlardaki "görünür" piyasa ile sınırlı kalmadığını, aynı zamanda bu "görünmez" geleneksel piyasayı da etkilediğini, ancak tam olarak ölçümleyemediğini kanıtlar nitelikte. Bu durum, yasal düzenlemelerin başarısını veya etkisini değerlendirirken sadece online verilere bakmanın yeterli olmayacağını, bölgesel ve geleneksel iş yapış biçimlerinin de analize dahil edilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Samsun ve Diğer Şehirlerdeki Mülk Sahipleri İçin Durum
Karadeniz'in batıya açılan kapısı konumundaki Samsun ve çevresindeki mülk sahipleri için ise yasanın getirdiği koşullar farklı zorluklar barındırıyor. Bölgedeki turizm potansiyelinden faydalanmak isteyen, ancak mülkü müstakil bir yayla evi yerine şehir merkezinde bir apartman dairesi olanlar için yasanın "tüm kat maliklerinden noter onaylı muvafakatname alma" şartı, en büyük engeli teşkil ediyor. Bu durum, özellikle şehir merkezlerindeki potansiyel arzın sisteme dahil olmasını zorlaştırıyor. Müstakil ev sahipleri için bu süreç daha yönetilebilir olsa da, ruhsat harçları, tabela asma zorunluluğu, belirli standartlara uyum gibi bürokratik işlemler ve maliyetler, bireysel mülk sahipleri için caydırıcı bir etken olabiliyor.
Sonuç olarak, Airbnb yasası, Karadeniz Bölgesi'nin yükselen turizm trendi karşısında ikili bir tablo sunuyor. Bir yanda, sektörü kayıt altına alarak standart getirme ve vergilendirme amacı güden bir düzenleme var. Diğer yanda ise, bölgenin özgün piyasa yapısını ve bireysel mülk sahiplerinin karşılaştığı pratik zorlukları tam olarak dikkate almayan katı kuralların, bu büyük potansiyeli sınırlama riski bulunuyor. Karadeniz turizminin sürdürülebilir bir şekilde büyümesi, hem yerel halk için önemli bir gelir kaynağı olan bu modelin desteklenmesine hem de bölgeye gelen ziyaretçilerin konaklama seçeneklerinin zenginleştirilmesine bağlı. Bu dengeyi kurabilmek için, ulusal düzeydeki düzenlemelerin yerel dinamikleri ve farklı iş modellerini gözeten esnek yaklaşımlarla desteklenmesi, sektörün tüm paydaşları için ortak bir beklenti olarak öne çıkıyor.
